近日發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至9月底全國100個城市新建商品住宅庫存總量為50739萬平方米，環(huán)比增長4.8%，同比增長9.3%。
從數(shù)據(jù)上看，最大的亮點在于庫存數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了較為明顯的環(huán)比增長態(tài)勢，這與新增供應(yīng)數(shù)據(jù)井噴的態(tài)勢有直接關(guān)系。易居研究院認為，當(dāng)前各地預(yù)售政策總體上呈現(xiàn)寬松態(tài)勢，房企在三道紅線下也積極調(diào)整推盤策略，進而會使得新盤入市節(jié)奏加快。對于各個城市來說，后續(xù)若是有降價促銷等政策支持，那么市場交易不會太差。
房價方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)進行測算，今年6-9月份全國新建商品住宅單月成交均價已經(jīng)持續(xù)4個月位于1萬元以上的水平。另外，根據(jù)易居研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，1-9月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15801元/平方米，同比上漲10.7%。
易居研究院表示，當(dāng)前全國房價進入萬元大關(guān)值得市場關(guān)注。房價上漲雖然與購房需求總體強勁、土地成本上升等因素有關(guān)，但全國房價漲幅可控，所以后續(xù)調(diào)控的重點依然是全國熱點城市，以及投資投機屬性過強的城市。
對于后市，易居研究院認為，四季度各大城市依然有降價促銷的動作，去庫存仍成主旋律，預(yù)計房價漲幅不會顯著擴大。雖然全國少數(shù)城市近期購房政策面臨收緊，但從全國各個城市看，購房政策依然以寬松為主，其有助于各地的去庫存。但同時要警惕投資投機需求的釋放，這也是穩(wěn)房價方面所需要重點管控的內(nèi)容。
9月份新增供應(yīng)創(chuàng)近10年月度新高
報告顯示，截至9月底全國100個城市新建商品住宅庫存總量為50739萬平方米，環(huán)比增長4.8%，同比增長9.3%。供求關(guān)系方面，新增供應(yīng)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢。根據(jù)報告，9月份，100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為7529萬平方米，而成交量為5228萬平方米。報告稱，9月份供求矛盾突出與供應(yīng)量井噴有關(guān)。從歷史數(shù)據(jù)來看，新增供應(yīng)已創(chuàng)下近10年的月度新高。
從各類城市看，二線同比增速較高。截至9月底100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3110、26603和21026萬平方米，同比增速分別為12.2%、14.4%和3.0%。易居研究院分析認為，三類城市同比增速都呈現(xiàn)了擴大的態(tài)勢，進一步體現(xiàn)了庫存增加、房源充足的特征。尤其是從二線城市來看，同比增速較高，其對于后續(xù)市場交易活躍有積極的支撐作用。
具體到各城市，截至9月底100個城市中，有67個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象?？傮w上看，庫存同比上升的城市數(shù)量仍然很多。易居研究院分析，以二線城市為例，部分城市庫存上升和市場略偏冷有關(guān)，類似鄭州、南寧、昆明等城市。而部分庫存上升和去年庫存偏低、今年供應(yīng)較為積極有關(guān)，如杭州、南京等城市。對于此類熱點城市來說，庫存增加有助于增加房源，其對于抑制房價過快上漲有積極作用。
?百城住宅庫存去化周期不足10個月
存銷比方面，觀察今年1-9月份數(shù)據(jù)，“倒U型”走勢較為明顯。報告顯示，9月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.8個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要9.8個月的時間。
從城市結(jié)構(gòu)來看，三類城市均低于12個月水平。根據(jù)報告，9月份，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為10.7、9.6和9.8個月。值得注意的是，一線城市和三四線城市的存銷比有較為明顯的下降，二線城市雖然沒有調(diào)整，但從橫向?qū)Ρ瓤词侨惓鞘兄写驿N比最低的。
具體到各城市，浙江板塊去化周期較小。根據(jù)排序，9月份存銷比數(shù)值排名前10的城市中，除廈門外，剩下9個城市都是三四線城市。從城市結(jié)構(gòu)上看，包括寧波、湖州和杭州在內(nèi)的浙江相關(guān)城市存銷比較小。易居研究院分析認為，即便是一些去化周期過高的三四線城市，其去化速度總體也在加快，已經(jīng)走出疫情的陰影，這和各地購房貸款政策寬松、購房者預(yù)期轉(zhuǎn)好等因素有關(guān)。而對于存銷比較小且已經(jīng)收緊了購房政策的城市而言，客觀上會使得后續(xù)存銷比數(shù)據(jù)上升。
全國房價進入萬元時代，部分城市過熱
房價表現(xiàn)方面，全國房價正式進入萬元時代。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)進行測算，今年6-9月份全國新建商品住宅單月成交均價已經(jīng)持續(xù)4個月位于1萬元以上的水平，分別為10113、10263、10540和10191元/平方米。易居研究院認為，雖然住宅均價總體上漲，但漲幅可控。今年1-9月份漲幅為7.2%，四季度依然會有降價促銷的的動作，全國房價漲幅有望趨穩(wěn)。
另外，根據(jù)易居研究院近日發(fā)布的《100城住宅價格報告》顯示，1-9月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15801元/平方米，同比上漲10.7%。與全國數(shù)據(jù)相比，這100個城市房價約超出5000元/平方米的水平。易居研究院認為，今年前9月全國100個城市房價指數(shù)環(huán)比漲幅以降溫為趨勢，近期略有企穩(wěn)。此前之所以漲幅過大，和1-2月份數(shù)據(jù)異動有關(guān)。當(dāng)前此類異動帶來的干擾減少，漲幅數(shù)據(jù)更為真實。對比來看，百城漲幅明顯超過全國水平，這也說明后續(xù)全國百城更需要穩(wěn)定房價。
從城市分類上看，一線城市漲幅約6%，房價炒作較少。二線城市受三季度調(diào)控影響，漲幅趨穩(wěn)，三四線城市則漲幅略有收窄。報告顯示，1-9月份4個一線城市新建商品住宅成交均價為45640元/平方米，同比上漲5.6%。32個二線城市新建商品住宅成交均價為15454元/平方米，同比上漲9.3%。64個三四線城市新建商品住宅成交均價為12209元/平方米，同比上漲9.1%。
易居研究院認為，今年一線城市房價漲幅明顯小于2019年，也小于二線城市水平。上半年深圳房價有所炒作，但北京、上海和廣州相對平穩(wěn)。隨著深圳調(diào)控政策的出臺，四個一線城市房價總體趨穩(wěn)。在當(dāng)前房價漲幅走勢下，政策面也會保持穩(wěn)定的態(tài)勢。三季度二線城市年初累計房價同比漲幅曲線相對平穩(wěn)，至少說明沒有反彈。這和今年三季度二線城市購房政策收緊的態(tài)勢有關(guān)，體現(xiàn)了積極的穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期導(dǎo)向。尤其是到了傳統(tǒng)金九銀十階段，此類城市依然有降價促銷等動作，客觀上都會促進房價漲幅的趨穩(wěn)。從近期三四線城市年初累計房價同比漲幅曲線來看，略有下行，也說明有一定的降價促銷或讓利現(xiàn)象。另外需要提示的是，相比全國的房價水平，這64個三四線城市房價明顯要高，其代表了熱點三四線城市的房價水平，也是后續(xù)三四線城市穩(wěn)房價的重點所在。
此外，從城市排行可以看出，成都、珠海等城市房價過熱。根據(jù)報告，1-9月份全國有7個城市房價是位于過熱區(qū)間的，包括成都、江陰、珠海、蘇州、長沙、銀川和桂林。此類城市房價漲幅超過了20%的水平，成為今年四季度穩(wěn)房價工作需要夯實的城市。對此，易居研究認為，部分城市漲幅過大，或和成交結(jié)構(gòu)有關(guān)，類似蘇州和長沙等。若是考慮此類因素，那么實際上房價過熱城市并不多，對于成都、珠海、銀川等二線城市需要適當(dāng)強化房價調(diào)控政策。
