住建部樓市限購(gòu)擴(kuò)容名單難產(chǎn):地方政府變相抵制

　　住建部可能正面臨著樓市調(diào)控以來(lái)最頭痛的難題。

　　一個(gè)月的時(shí)間表已經(jīng)臨近，但住建部仍舊沒(méi)能公布二三線(xiàn)城市限購(gòu)擴(kuò)容名單。而一些疑似將限購(gòu)的二三線(xiàn)城市，開(kāi)發(fā)商正趁機(jī)加緊推貨，甚至價(jià)格出現(xiàn)短時(shí)間猛漲。

　　戲劇化的是，最近，廊坊、秦皇島先后曝出約談限價(jià)的消息。據(jù)知情人士稱(chēng)，很多地方政府為了實(shí)現(xiàn)年初承諾的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，又不想被納入限購(gòu)城市名單，意欲通過(guò)限價(jià)來(lái)避開(kāi)殺傷力更大的限購(gòu)。

　　另一接近住建部知情人士透露，限購(gòu)擴(kuò)容遭到了被約談地方政府的抵制，目前可能僅談下十余個(gè)城市。在部分地方政府看來(lái)，他們所在的城市房?jī)r(jià)并不高，不應(yīng)該納入限購(gòu)行列。早前，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)應(yīng)有60余個(gè)城市加入限購(gòu)行列。

　　大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)王健林在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，抑制房?jī)r(jià)須運(yùn)用綜合要素，而靠限購(gòu)抑制房?jī)r(jià)的想法很天真。

　　焦慮的地方政府

　　廊坊的私下約談限價(jià)并非個(gè)案。近日，秦皇島傳出，該市開(kāi)發(fā)商被地方政府“打招呼”，要求近期上市項(xiàng)目?jī)r(jià)格不能超過(guò)7000元/平方米。

　　據(jù)進(jìn)駐當(dāng)?shù)氐哪持放崎_(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士透露，前不久秦皇島市中心集中出現(xiàn)了一批1萬(wàn)元/平方米的的項(xiàng)目，帶動(dòng)了全市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上揚(yáng)。于是，秦皇島市相關(guān)政府部門(mén)近期提示部分開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，未來(lái)上市的項(xiàng)目不要以這些高端樓盤(pán)為標(biāo)準(zhǔn)，定價(jià)要合理，政府會(huì)嚴(yán)格把控房?jī)r(jià)上漲節(jié)奏。相關(guān)消息進(jìn)一步透露，部分秦皇島開(kāi)發(fā)商被要求，新項(xiàng)目定價(jià)最好不要超過(guò)7000元/平方米。

　　據(jù)7月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市6月新建商品住宅上漲情況，秦皇島房?jī)r(jià)同比漲幅為8.6%，位列70個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅榜第二位。

　　絕不僅僅只有秦皇島不想被限購(gòu)。據(jù)接近住建部相關(guān)人士透露，住建部相關(guān)人員近期在與地方政府約談限購(gòu)過(guò)程中，絕大部分地方政府不能接受自己的城市被限購(gòu)。據(jù)該消息稱(chēng)，目前僅談下十余城市，具體何時(shí)公布最終限購(gòu)名單，還要看上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的意見(jiàn)。

　　限購(gòu)名單雖遲遲未公布，但二三線(xiàn)未限購(gòu)城市房?jī)r(jià)的上漲并未止步。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2011年7月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)》顯示，2011年7月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8874元/平方米，較6月上漲0.21%，其中66個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，33個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市價(jià)格與上月持平。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)， 1-7月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積52037萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.6%。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，執(zhí)行限購(gòu)的一線(xiàn)城市依舊低迷，但全國(guó)總體數(shù)據(jù)顯示，成交量、成交金額依然相比上半年有所增長(zhǎng)，這主要體現(xiàn)在未限購(gòu)的部分二三線(xiàn)城市，出現(xiàn)了搭趕末班車(chē)的效應(yīng)。

　　“目前來(lái)看限購(gòu)依然是最有效的樓市調(diào)控手段。二三線(xiàn)未限購(gòu)城市面臨著雙重壓力，本地的投資需求和一線(xiàn)限購(gòu)城市的轉(zhuǎn)移投資需求，使得全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力集合在二三線(xiàn)城市釋放，而二三線(xiàn)價(jià)格的繼續(xù)上漲也影響了一線(xiàn)調(diào)控的效果?！睆埓髠フJ(rèn)為，二三線(xiàn)未限購(gòu)城市調(diào)控仍需加碼。

　　10與100的差距

　　我愛(ài)我家副總裁胡景暉在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，限購(gòu)擴(kuò)容城市名單應(yīng)盡快出臺(tái)，不能猶猶豫豫。如果政策預(yù)告又遲遲不出臺(tái)，將導(dǎo)致在一定階段內(nèi)出現(xiàn)政策空檔期，引發(fā)部分地區(qū)成交量和房?jī)r(jià)出現(xiàn)集中上漲。

　　“這是中央和地方政府博弈的過(guò)程。限購(gòu)對(duì)地方政府的影響太大，每個(gè)城市都會(huì)認(rèn)為自己城市房?jī)r(jià)上漲不快，而拒絕納入限購(gòu)?！敝蘼?lián)集團(tuán)五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為。

　　胡景暉也坦承，限購(gòu)遭遇的難題是中國(guó)高速發(fā)展的城市化，一旦限購(gòu)，城市化必然受到影響，這是地方政府不愿意看到的。

　　按照張大偉的理解，限購(gòu)城市應(yīng)該擴(kuò)大到100個(gè)?！敖y(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)指數(shù)的有70個(gè)城市，而現(xiàn)在已限購(gòu)的有40個(gè)，其他30個(gè)城市的漲幅肯定超過(guò)已限購(gòu)的城市，就應(yīng)該限購(gòu)。再加上一線(xiàn)城市周?chē)娜€(xiàn)城市，理論上講限購(gòu)城市應(yīng)該到100以上。”但張大偉無(wú)奈地表示，如果按照政策理解，僅北京周邊比如燕郊、固安等地，至少應(yīng)有10個(gè)城市限購(gòu)。

　　但上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭并沒(méi)有如此樂(lè)觀。據(jù)他分析，當(dāng)前，在尚未限購(gòu)城市中，有三類(lèi)城市有可能備選：第一類(lèi)是房?jī)r(jià)絕對(duì)值較高的城市：包括珠海、臺(tái)州、昆山、張家港、湖州、嘉興、吳江、常熟、江陰、揚(yáng)州等；第二類(lèi)按70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，房?jī)r(jià)漲幅較高城市(比去年漲 6%以上，環(huán)比漲0.3%左右) ：主要有岳陽(yáng)、丹東、秦皇島、牡丹江、襄樊、洛陽(yáng)、吉林、常德等；第三類(lèi)是北京、上海、廣州、深圳周邊中小城市，比如珠海、惠州、廊坊、昆山等。

　　“我們預(yù)計(jì)，國(guó)家將以第三類(lèi)為主要考慮因素，同時(shí)兼顧第一、二種因素，選擇將要新限購(gòu)的城市。預(yù)計(jì)不會(huì)超過(guò)20個(gè)，極可能為10個(gè)左右。”楊紅旭稱(chēng)。

　　對(duì)于限購(gòu)政策的效果，楊紅旭也不樂(lè)觀：一方面，限購(gòu)后，成交量調(diào)整幅度比較大，成交價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)變化，產(chǎn)品格局受到影響，企業(yè)被迫調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，如以住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為主的企業(yè)進(jìn)入商辦地產(chǎn)領(lǐng)域；但另一方面，對(duì)商品房市場(chǎng)的發(fā)展也有一定的負(fù)面影響?！安糠值胤秸绕涫亲哉J(rèn)為房?jī)r(jià)并不算高的中西部城市，并不愿看到土地出讓金和房地產(chǎn)稅收大幅減少，也不希望樓市低迷拖累地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?！睏罴t旭稱(chēng)。

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